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金融负利对房地产产品去化起着促进作用

2020-07-18 15:22体验 人已围观

简介9月10日,国家统计局公布的数据显示,8月份CPI同比上涨2.0%,高于1年期存款利率。这意味着我国再次进入负利率时代。在负利率时代,房产无疑是居民资产保值增值的理想选择之一。对...

9月10日,国家统计局公布的数据显示,8月份CPI同比上涨2.0%,高于1年期存款利率。这意味着我国再次进入负利率时代。在负利率时代,房产无疑是居民资产保值增值的理想选择之一。

对国内房地产市场而言,负利率意味着什么?世春试着从房企出海、发债、土地市场情况等角度,探讨负利率背景下的房企发展路径的选择。

“负利率”,是指一年期存款利率低于全国居民消费价格指数(CPI)增速。目前,央行1年期存款利率降至1.50%,而国家统计局公布的最新数据显示,因鲜菜、猪肉价格大幅上涨,8月CPI同比上涨2.0%,如此一来,居民存款实际负利率出现,我国再次进入负利率时代。

而就在2020年的6月27日,央行再次宣布“7月1日起,中国人民银行下调再贷款、再贴现利率25个基点,金融稳定再贷款更是一下子降息50个基点。这是央行今年第二次下调再贷款利率,同时也是十年后第一次调整再贴现利率。”

历史回顾:2014年6月,欧洲央行宣布下调隔夜存款利率至负0.1%,这是全球主要央行首次将该利率下调至负值。随后,日本央行也在去年9月首开先例,以负利率推行债券货币化。考虑到美国自推出QE后利率基本保持在零的水平,低利率甚至负利率已经成为全球各国央行货币政策的常态。而对于一个经济体而言,负利率可以有两个方面的体现:一是名义利率为负,二是实际利率为负。前者是指居民在银行的存款没有利息,后者是指名义利率低于通胀率,即存款利率跑不赢CPI。

自上世纪90年代以来,我国经历过4次负利率时期,分别是1992年10月~1995年11月(砖家走出校门,为广州“名汇商厦+晓港湾+中旅侨苑+中旅侨星苑”等项目作出房地产营策贡献的时期)、2003年11月~2005年3月、2006年12月~2008年10月、2010年2月~2012年3月。

我们不难发现:在上述4个负利率时期,CPI的最高值分别达到27.7%、5.3%、8.7%与6.5%。与以往不同的是,本轮负利率的特征体现为“低利率低通胀”,5月份的CPI达到4.0%,与以往相比仍处于较低水平,利率的快速下降是本轮负利率出现的主要原因。

“虽然目前利率水平已经创下数年新低,但由于实体经济依然面临下行压力,政府与企业的投资意愿被压缩,PPI与CPI都很难出现大幅上涨,因此不排除接下来央行在今年下半年可能还有进一步降息的动作,以此来降低实体经济成本,启动一带一路开发和国内诸多的基建项目”。

在经济内生动力不足的情况下,政策将根据需要为“稳增长”保驾护航,如果有需要央行还会继续降息,负利率有可能成为未来一段时间的常态。

在负利率时期,由于存款变相贬值,迫使资金更多地流入资产领域,从而推高资产价格,房地产作为国内最大的资产吸金池,或将率先受益。

国家统计局2019年公布的《1987年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览》显示,在我国此前4次负利率期间,房地产都呈现出价格大幅上涨的情况非常明显。

其中,1992~1995年,全国商品房价格由995元/平方米上涨至1591元/平方米,累计涨幅达到60%;2003~2005年,商品房价格由2359元/平方米上涨至3167元/平方米,累计涨 幅 为 34%;2006~2008年,商品房价格由3367元/平方米上涨至3800元/平方米,累计涨幅为12.8%;2010~2012年,商品房价格由5032元/平方米上涨至5791元/平方米,累计涨幅为15%。

自2008年9月28日,美国次贷危机引发的国际金融危机,黄金是跌到最彻底的,至今快13年了还没有恢复过来,而房地产至今上涨了近4-6倍。

“不止是我国,欧美国家和日本在负利率期间,房地产业呈强劲上扬的态势”,目前A股正面临剧烈调整,房地产作为居民保值性最强的大类资产,有望成为负利率时代抵御通胀的最佳标的。加上目前贷款基准利率已经创下近年来的新低,如果没有意外,今年全国商品房销售额哪怕在新冠疫情破坏之后,仍然将会超过2019年,刷新历史纪录。

房地产市场将从负利率环境中率先受益,但与以往普涨的市场格局不同,接下来城市分化依然将更加严重,城市化进程中的“抢人大战将更加白热化”,因为只有人才能给城市带来活力和生气。经济基础较好的一二线城市房价上涨速度较为明显,三四线城市由于供求关系失衡,受益程度相对较低。

尽管负利率时代有望为房地产市场带来一段繁荣时期,但并非所有房企都能从中受益,谁能把握机会去库存、充实财力,甚至展开并购,谁就有望在行业动荡中实现弯道超车。“虽然房地产市场短期内会受到负利率刺激而走强,但不可忽视的是,实体经济仍然处于探底的过程中,如果楼市短期出现过度透支,明年的市场环境也许会恶化”。因此,房企更应该居安思危,抓紧今年的机会去库存,扩张的时候要留有余地,以便在市场形势突变时能够自保。

借助资金成本的快速下滑,通过发债融资充实财力,是大型房企实现弯道超车的重要手段之一。根据有关数据显示:今年以来,已经有超过60家上市房企在国内发行公司债,融资额度高达3200亿元,且发债成本明显下降。砖家认为:“在负利率时代,资金都很便宜,大型房企这个时候就应该多借点钱以储备粮草”,如果接下来市场走好,充足的财力可帮助企业攻城掠地,像融创这种大房企已经通过融资频频展开并购,未来很可能实现弯道超车。即便市场不好,充裕的现金也是最好的御寒“冬衣”。在负利率金融市场背景下,低利率的融资成本,更有利于固定资产投资,而房地产将首先享受这一金融红利。